共用部分を良い状態に保つ事。

共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、

区分所有者数・議決件数各3/4以上が必要。

区分所有者数は規約で過半数まで減じれる。

共用部分の変更議案を決議するまでに、影響のある所有者全員に承諾を得る必要あり。

除いてとあるので、共用部分の変更は別となる。

全ては集会の決議が基本（例外あり）です。

標準管理規約　第５章　管理　第20条～24条では、管理は、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。・・・とあり、

標準管理規約では、管理組合が行う事と明記されています。

第５章 管理

第１節 総則

（区分所有者の責務）

第２０条 区分所有者は、対象物件について、その価値及び機能の維持増進を図るため、常に適正な管理を行うよう努めなければならない。

 

（敷地及び共用部分等の管理）
第２１条 敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。ただし、バルコニー等の管理のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。

２ 専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。

（窓ガラス等の改良）
第２２条 共用部分のうち各住戸に附属する窓枠、窓ガラス、玄関扉その他の開口部に係る改良工事であって、防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の向上等に資するものについては、管理組合がその責任と負担において、計画修繕としてこれを実施するものとする。

２ 管理組合は、前項の工事を速やかに実施できない場合には、当該工事を各区分所有者の責任と負担において実施することについて、細則を定めるものとする。

（必要箇所への立入り）
第２３条 前２条により管理を行う者は、管理を行うために必要な範囲内において、他の者が管理する専有部分又は専用使用部分への立入りを請求することができる。

２ 前項により立入りを請求された者は、正当な理由がなければこれを拒否してはならない。

３ 前項の場合において、正当な理由なく立入りを拒否した者は、その結果生じた損害を賠償しなければならない。

４ 立入りをした者は、速やかに立入りをした箇所を原状に復さなければならない。

（損害保険）
第２４条 区分所有者は、共用部分等に関し、管理組合が火災保険その他の損害保険の契約を締結することを承認する。

２ 理事長は、前項の契約に基づく保険金額の請求及び受領について、区分所有者を代理する。

区分所有法で大枠を作り、標準管理規約で具体化している事もあるので、標準管理規約を基準に各マンションの管理規約が作られていると思いますのでご確認を。

前17条（変更）集会決議は、区分所有者数・議決件数各3/4以上が必要とあり、第18条（管理）では、管理行為は区分所有者・議決権の過半数、保存行為は単独で出来る。

この３つの違いは。

■管理行為（区分所有者数・議決権の各過半数以上が必要）※規約に定める事が出来る。

今ある躯体等に影響のない共用設備等を、「始める」「終わる」にあたり、他の区分所有者に知らせる必要があるもの。

■修繕行為（各共有者が単独で出来る）※規約に定める事が出来る。

共用部分の設備等が故障した場合は、直ぐに修繕・取替した方が良い事（既存の設備機能を維持させる）から、集会決議を得ずに、単独で修繕・取替出来る様にした内容です。

■変更行為（区分所有者数・議決件数の各3/4以上が必要）※区分所有者数ノミ過半数まで減じれる。

共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）

今ある躯体等に影響のある共用設備等を、「始める」「終わる」した場合等。

影響のある所有者全員に承諾を得る必要あり。

管理・修繕・変更と別れ、どれに当たるか判断に迷う場合が出てきます。

・今ある設備が壊れ、修理・取替しなければいけなければ、修繕行為となり、

・新たに躯体等に影響のない設備を新設・撤去するのであれば、管理行為（区分所有者数・議決権　各過半数以上）、

・新たに躯体等に影響のある設備を新設・撤去するのであれば、変更行為（区分所有者数・議決件数各3/4以上が必要）となります。

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次回の土曜日は、第18 条（共用部分の管理）その2から進めて行きます。