第一節 総則
（共用部分）その3
③区分所有権の目的とならないもの
＝共用部分
④規約により共用部分とすることができる。
各マンションの管理規約で記載されている共用部分
⑤登記をしなければ
登記は強制されていない。任意。
したがって、規約共用部分を登記しなければならないのでは無く、「登記された方がいいのではないですか。」「後々ややこしくなりますよ。」と言われているみたいなものです。
⑥第三者に対抗することができない
当事者以外の、人の権利を害する事が出来ない。
第三者とは
当事者（売り買い等するのは当事者（包括承継人＝相続人）以外のすべての人
買手→売手→第三者（新たに購入したもの、登記を任されたもの、賃借人等）にあたる人
「当事者」が入っていないのは、登記を確認しないで売った、買った人を守る必要はないと言う事ですよね。
当事者の買受人は、第三者に「まったく問題ないです。」と言って売り、「第三者」はその事を知らずに買った人、賃借人等は当然に守る必要が出てきます。
しかし、登記をすれば第三者にも対抗できる事になります。
登記
「規約共用部分を登記」すれば、表題部（専有部分の建物の表記）の所有者の登記又は権利に関する登記が抹消される。
一定の書類を提出すると、登記官が職権（売り手買い手がいない為）で規約共用部分と登記され、表題部（専有部分の建物の表記）の所有者の登記又は権利に関する登記が抹消されます。
したがって、登記以後は権利に関する登記が出来ない事となります。
一定の書類を届け出ると、区分所有権として表題部に復活できます。
第三者の買受人が「私が買いましたので所有権の登記したいのですが」と言っても登記は出来ません。
登記が出来ない物を買えば、当事者の買受人に対し「履行しろ」「お金を返せ」等、訴訟をする事となります。※善意無過失、善意有過失、悪意、公序良俗違反等によって変わる。
「買う行為」と「登記する行為」は違うので、勘違いしないで下さい。
売る側が「売りますよ」と言って「買えば」、その時点で売買契約は成立します。
その証拠として登記をします。
したがって、理事役員の方は、自身のマンションの規約共用部の登記をご確認（過去にでも一度確認しているか）して、登記簿が規約共用部分になっているかを確認した方がいいです。
登記されていれば、マンションの規約共用部分を失う事はないです。