今回は、区分所有法の第2条（定義）から進めて行きます。
第一節　総則
（定義）
第二条　この法律において①「区分所有権」とは、前条に規定する建物の部分（第四条第二項の規定により共用部分とされたものを除く。）を目的とする所有権をいう。
２　この法律において②「区分所有者」とは、区分所有権を有する者をいう。
３　この法律において③「専有部分」とは、区分所有権の目的たる建物の部分をいう。
４　この法律において④「共用部分」とは、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の附属物及び第四条第二項の規定により共用部分とされた附属の建物をいう。
５　この法律において⑤「建物の敷地」とは、建物が所在する土地及び第五条第一項の規定により建物の敷地とされた土地をいう。
６　この法律において⑥「敷地利用権」とは、専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利をいう。

①区分所有権

 

区分所有権とは、第一条（建物の区分所有）の建物を所有する者。

第１条要約

  1. 　1つの建物に（一棟の建物に）
  2. 　お隣さんに行けない様になっていて（構造上区分）
  3. 　２つ以上あり（数個の部分）
  4. 　生活空間が単独で出来る（独立）
  5. 　住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物を（住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途）
  6. 　所有することができる（それぞれの所有権の目的）

 

不動産登記法の一部

◆　表題部の登記

新築の場合、まず登記できる書類を作らないといけません。

今まで無い建物に登記する訳ですから、登記しようがありません。

ですので、売り手（デベロッパー等）が新築後１ヶ月以内に表示登記をしなければいけません。

表示登記しないと罰則があります。

 

◆　権利部の甲区（所有権に関する事項）

証明できるものとして、「登記簿に所有権（それ以外の権利もあり）として名前が記載された方」になります。

売買契約は、当事者間では口頭だけでも出来る契約です。

「私の持ち物です」と書いていないので、第三者（当事者以外の人）に示す必要がありますよね。

いわゆる証拠になるもので、買った人が登記と売った人が協力して登記する義務がある。

たまに売主が協力しない場合があるので、仮登記として登記出来る事もありますが。

唯一、第三者が確認できる物が登記簿しかないので、一刻も早く登記簿に登録しないといけません。

※新築で買われた方は最初に名前が載りますが、中古物件をお買いの方は、前人者の名前の下に名前が載る事になります。

 

不動産登記法は、第三者に証明する為の法律です。

このマンションの一室は「私の持ち物です」と証明する為の登録制度です。

ご自身でも登記できますが、司法書士にお願いして登記した方が、早く・確実に出来ます。少し料金はかかりますが。

 

◆　権利部の乙区（抵当権設定）

不動産を担保にお金を借りに銀行に行き、「お金を貸してほしい」お話をした場合、銀行（第三者）はPCで不動産登記簿の閲覧をして、担保となる不動産の所有者が誰か、借入金はあるかを確認し決めます。

不動産を担保にお金を借りている場合、権利部の乙区にこの人はこの不動産を担保にこれくらいのお金を借りてますよと記載されます。

お金を借りていれば、いくら借りているかの記載があり、それを見てお金を貸せるかを確認します。

乙区は、抵当権以外にも、根抵当権、賃借権、地役権等がある。

 

◆　閲覧

閲覧は、誰でもできます。

関係の無い人でもでき、登記所に行けば誰でも閲覧はできます。

また、PCでも閲覧できます。

昔は法務局に物凄い人がいましたが、現在はPC（登録・費用が必要）で見ている人が多いのか非常に少ないです。

全国の不動産情報がPC画面に出てくるので、便利になりました。

また、費用を払えば郵送もしてもらえますので、正式の登記簿が必要な時は、郵送してもらうか、登記所に取りに行く。

交通費がかかりますが、取りに行く方が早く手元に登記簿がある状態になります。

登記簿にも２種類ありますが、全部事項証明書（今までの経過が全部記載される）、現在事項証明書（今の内容が記載される）

とあります。どちらもあまり変わりはありませんが、「提出して下さい。」言われる方に確認を。

 

②区分所有者

 

上記区分所有権を所有している者。

同居人・ご家族（ご家族・ご両親等）は所有者ではないのでご注意を。

各マンションの管理規約で、理事会の代理出席について明記はありませんでしょうか。

標準管理規約（コメント）では

第53条関係
理事に事故があり、理事会に出席できない場合は、その配偶者又は一親
等の親族に限り、代理出席を認める旨を規約に定めることもできる。 

と言う文言が入っています。ご自身のマンションの管理規約をご確認下さい。

ですので、当然にご家族の方が区分所有者に代わって理事会に代理出席できる訳ではない事をご理解下さい。

 

③専有部分

 

所有者本人等が使用している空間（マンション全体の中の購入した一室）

※バルコニーは専用部分ではありません。専用使用権がある共用部となります。

 

④共用部分

 

法廷共用部・・・決められてなくても、当然に共用部分となる部分。躯体・共用廊下・バルコニー・縦配管（横引き配管は専用部分）・各パイプスペース（メーターボックス）・エレベーター等、その部分が無いと建物として成り立たないもの。

規約共用部・・・管理規約に記載する事で、「このマンションの専有部分となりうる部分ですが、売り買いは出来ませんよ。」と不動産登記簿に登記する（集会室・管理員事務室・倉庫等）。

 

⑤建物の敷地

 

マンションが建っている敷地。一筆（一つの土地として登記されている）でも、数筆（何個かの分かれていても）でも、登記されればマンション敷地となる。

 

⑥敷地利用権

 

建物を所有している者が使用できる権利。

 

不動産登記法は、非常に大切な法律の一つです。

自分の所有している不動産が、自分の持ち物である証明をしてくれるので、何かわからない事があれば司法書士（専門家）に聞きましょう。

 

次回は第３条から進めたいと思います。