今回は、区分所有法　第7条(先取特権）その１から進めて行きます。

（先取特権）
第七条　区分所有者は、①共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、②債務者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。）及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。③管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権についても、同様とする。
２　前項の先取特権は、優先権の順位及び効力については、④共益費用の先取特権とみなす。
３　民法（明治二十九年法律第八十九号）⑤第三百十九条の規定は、第一項の先取特権に準用する。

まず先取特権とは何ぞやと言う話ですが、

民法第三百三条には、

「先取特権者は、この法律その他の法律の規定に従い、その債務者の財産について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利を有する。」

「他の債権者に先立って」、これを読むと「何や、お金取れるのとちがいますか。」と思いがちですが違います。
他の債権者については＝一般債権者となり、登記をしていない債権となります。
したがって、順位は

①登記された債権　②先取特権（登記が必要）　③一般債権の順番となります。

 

（一般の先取特権）
民法　第三百六条では、

次に掲げる原因によって生じた債権を有する者は、債務者の総財産について先取特権を有する。

一　共益の費用
二　雇用関係
三　葬式の費用
四　日用品の供給
とあり、先取特権内では第一順位となります。
「登記されていない債券」があるかと言うお話ですが、大きなお金（購入代金等）を借りていれば登記がされているでしょう。
しかし、少額の借り入れをした場合などは、担保の提供が無くても借りられる事がある。

先取特権も登記簿（乙区）に登記をしないと利を得られません。＝相手方の承諾なしの登記は出来ない。

また、その前に登記されている債権には順位が劣ります。

訴訟等をする流れ

※通常の督促業務はしなければいけない。
①内容証明を出す。・・・一定の基準（管理組合等で何カ月の滞納で送るかを取り決め）を超えると内容証明を出す。
※相手方に内容証明を提出後、６ヶ月以内に裁判手続き（内容証明提出後、内容証明を提出した日が消滅時効日になる）をしなければ、内容証明の効果は無くなります。
※相手方と話せる状態であれば、今後の支払計画を、公証人役場（公正証書）、裁判所（民事調停）に間に入ってもらい、証書を作成するか、先取特権を登記するかです。

②先取特権を登記するか、少額訴訟・支払督促・通常訴訟等で訴訟をする。
先取特権・・・当該滞納者の区分所有建物の登記簿・権利関係・乙区に登記をする。
少額訴訟・・・60万円以下の金銭、一回の審理で解決、その他規定あり。
支払督促・・・書類審査のみで行う迅速な手続き、意義を申し立てられると通常訴訟となる。

③強制執行（差し押さえ）
１）先取特権の実行・・・原因となっているマンション、または、備え付けられた家財道具等の動産のみ（差し押さえる動産は限られる）。
２）支払督促や訴訟の判決に伴う強制執行の場合は、当該マンションに関係なくとも、滞納者の所有する財産にも差し押さえが出来る。
滞納者の所在不明の場合・・・「業務上請求」「弁護士会紹介」等で把握。※弁護士以外出来ない。
相手が区分所有建物に住んでいるが差し押さえる物が分からない・・・財産、給料がどれだけあるかは、裁判所による「財産開示手続」で把握します。

近年、日本人でない方が、マンションを資産として購入され、管理費・修繕積立金等を支払わない方が問題となってきています。
管理会社と契約、単独での管理組合運営、どちらにしても最初の段階から支払われない事が多いので、注意が必要です。
マンションの維持管理は、管理費・修繕積立金等は不可欠です。督促するにも正確な帳簿が必要となります。細かく最新の注意を払いましょう。
また、住んでいる方で滞納があれる方は、まずはお話をする事が大切になるので、日頃の督促業務の「合う」「話す」が大切になります。
滞納すればどの様に対応するか。取り決め（毎月引き落としの場合、その月に引き落とされなければ、振り込んでもらう。次回の引き落としは滞納分を入れない等）が必要です。
明確に運営していく事が大切です。

次回は、第7条先取特権その2から進めて行きます。